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安徽公積金風險預警機制的出臺 樓市調控花樣擴圍
來源:21世紀經濟報道 發布時間:2017-03-14 09:05:14

始于去年末的這輪樓市調控熱潮,余波仍未平息。

據安徽省住建廳消息,安徽近日出臺《住房公積金資金流動性風險預警機制實施辦法》,通過設置預警等級,控制住房公積金資金流出速度。據介紹,此舉的目的在于防范和控制住房公積金資金流動性風險,適度約束資產負債。這種公積金風險預警機制的出臺,屬全國首例。

鑒于安徽曾是樓市交易熱點區域的現實,這項舉措的用意不難理解。而在抑制樓市過熱方面,安徽的做法絕非孤例。

春節過后,北京(樓盤)、天津(樓盤)、南京(樓盤)、杭州(樓盤)、南昌(樓盤)、重慶(樓盤)等熱點城市,以及三亞(樓盤)、涿州、滁州(樓盤)、崇禮等非核心城市,均推出調控措施,對市場進行管理。政策手段涉及土地、信貸、限購、商改住等多個層面,可謂頻率密集、方式多樣。

有業內人士指出,這種大范圍樓市調控政策的出臺,承接了去年第三季度以來地方政府的普遍做法,可視為對此前調控政策的修補與完善。但考慮到傳統旺季將至,市場升溫跡象明顯,調控的步伐恐不會停歇。

樓市調控的安徽樣本

按照安徽省于本月10日發布的新規,根據資金運行情況,對城市公積金設定三個預警等級。

其中,一級預警的設定標準為:住房公積金個人住房貸款率在85%至90%之間,且資金凈流量連續三個月為負數。二級預警的標準為:住房公積金貸款率在90%至95%之間,資金凈流量繼續為負數。三級預警的標準為:住房公積金貸款率在95%以上,資金凈流量繼續為負數。

這種預警狀態將被及時匯報至公積金管理部門,并用于實施風險防控。其中,當啟動二級預警時,可采用暫停商貸轉公積金貸款、適度收緊公積金貸款發放等方式,緩解資金壓力;當啟動三級預警時,可實行公積金貸款輪候發放政策。

這是全國首個公積金貸款預警機制。根據這一機制,若市場交易升至高位,監管層將通過收緊公積金貸款的方式進行遏制。

安徽省住建廳公布了這一政策發布的背景:“近年來,隨著房地產市場的發展,我省住房公積金使用率快速增長,對住房消費的支持作用凸顯。但是,住房公積金流動性不足的矛盾也逐步顯現,部分城市住房公積金運行已不能自求平衡。2016年10月國務院第三次督查指出我省住房公積金管理存在風險。”

合肥(樓盤)當地某房地產界人士向21世紀經濟報道記者表示,2016年安徽樓市火爆,合肥、安慶(樓盤)、蕪湖(樓盤)、滁州、銅陵等地的成交量都上漲了50%以上。這不僅推動了房價抬升,也導致這些城市的公積金貸款額度不足。

樓市調控也隨即降臨。去年10月2日,與很多熱點城市一樣,合肥出臺調控樓市的“房十條”,在土地供應、限購、限價、信貸、住房保障、市場監管等方面進行系統調控。今年2月,合肥市房管局在部署2017年工作時也表示,“從嚴落實”十條新政,進一步加大對“返租銷售”、“辦公改公寓”、“捆綁銷售”、“捂盤惜售”等違法違規行為的處罰。

3月9日,滁州市也發布《關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的若干意見》,推出以限價、差別化信貸為主的一系列調控政策。成為為數不多的非核心城市調控案例。

安徽的樓市調控歷程,是本輪全國性樓市調控的縮影。

中原地產首席分析師張大偉表示,去年9月末10月初,共有超過20個熱點城市密集出臺系統性的調控政策,此后各地又不斷有零星調控措施推出,并延續至今。這些政策可分為兩類:一是熱點城市出臺針對性措施,可視為對既有調控政策的修補和完善,二是非熱點城市調控加碼,可視為調控政策向最新的熱點區域蔓延。

據21世紀經濟報道記者不完全統計,春節過后,北京、天津、南京、杭州、南昌、重慶、合肥等熱點城市,以及三亞、涿州、崇禮、滁州等非核心城市,均出臺了調控政策。

在熱點城市中,北京強化申購自住房的限制條件;杭州、南昌聚焦限購升級;南京強調在規劃階段禁止“商改住”;天津發布土地交易的“限價令”;重慶則嚴控首付貸、假按揭等行為。

非核心城市中,三亞、涿州和崇禮都將焦點集中在“限購”上,其力度堪稱前所未有。滁州的一攬子調控政策的出臺,也是該市的史上首例。

市場升溫端倪隱現

上述政策的密集出臺并非毫無來由。今年以來,無論熱點城市還是非熱點城市,房地產市場都未出現明顯降溫。且隨著傳統銷售旺季的到來,部分區域有升溫跡象。

在中國指數研究院監測的30個城市中,今年1月有6個城市的商品住宅成交面積出現環比上漲,到2月,環比上漲的城市已經增加到12個,但多為中小城市。3月首周(2月27日到3月5日),杭州、重慶、東莞(樓盤)等熱點城市的成交量大幅上升,廣州(樓盤)、南京、蘇州(樓盤)、濟南(樓盤)的成交量也出現上漲。

據21世紀經濟報道記者的調查,在北京、廣州、深圳(樓盤)等一線城市,近期二手房市場交易十分活躍。這部分成交將可能體現到3月的數據上。

根據央行的統計,今年1-2月,住戶部門新增中長期貸款(通常理解為“住房按揭貸款”)10097億元,創歷史同期新高。該規模比去年同期上漲53.0%,比2015年同期上漲95.8%。

央行行長周小川在3月10日表示,去年房地產信貸增長比較快主要是個人購房貸款。“住房貸款在中國還會以相對較快的速度發展,但隨著政策調整,估計會適當放慢。”

這句話被一些業內人士理解為,房地產市場可能會在政策調整下有所降溫,但就現階段而言,降溫幅度不會太大。

另一個值得關注的趨勢是,樓市資金正在從熱點城市流向非熱點區域。據wind的統計,今年以來,柳州(樓盤)、徐州(樓盤)、泰州(樓盤)、呼和浩特(樓盤)、揚州(樓盤)、湘潭(樓盤)、汕頭(樓盤)、三亞等城市的住宅成交量均大幅上漲,成為近期成交最為旺盛的區域。

華泰證券表示,這些區域樓市升溫的邏輯在于,隨著一二線城市人口飽和,以及房價梯度不斷拉大,一二線城市的低端產業人口不斷外流,并成為三四線樓市的新增需求。從區域分布來看,熱點城市周邊區域,以及中西部核心城市成為主要受益者。包括投資資金在內的樓市資本,都涌向這一區域。

多數業內人士認為,由于熱點城市調控政策沒有松綁的可能,因此就這些市場而言,短期內并不會有資金回流的風險,市場熱度也很難下降。

這也決定了,樓市調控的范圍可能繼續擴大,力度也會有所加強。

張大偉指出,由于部分區域內的投資需求旺盛,未來全國限購范圍可能繼續擴大,部分二三線城市將會增加限購約束。從3月開始,一二線城市將在限購的基礎上,加強限價等其他政策力度。預計市場有望在今年一季度趨于平穩。

他還表示,從兩會期間傳遞的信號來看,加快住房、土地供應,加強房地產稅收制度建設,推進長效機制等,也將是未來的政策重點。

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